Як можна вирішити земельні питання при влаштуванні вхідних груп (окремих входів) об’єктів громадського призначення, які створюються у багатоповерхових житлових будинках?

 

Пунктом 2.53 ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» передбачено, що приміщення громадського призначення повинні мати входи та евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку. Таким чином у випадках виведення приміщень із житлового фонду та проведення їх реконструкції під об’єкти громадського призначення виникає необхідність влаштування вхідних груп (окремого входу до такого приміщення).

Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 07.07.2011 № 109 «Про затвердження Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст» для таких об’єктів не передбачено винятків із загальних правил. Отже, відповідному спеціально уповноваженому органу містобудування та архітектури надається можливість встановлення планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва вхідних груп.

Статтею 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема, встановлено, що замовник має право виконувати будівельні роботи після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт.

При цьому відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію. Разом з тим, відповідно до частини 4 статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», реконструкцію, реставрацію або капітальний ремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані може бути проведено за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Оскільки вхідні групи влаштовуються додатково у багатоповерхових житлових будинках після виведення окремих приміщень з житлового фонду та необхідності проведення їх реконструкції під об’єкти громадського призначення, то документом, що посвідчує право власності чи користування на земельну ділянку, може бути лише документ, який поширює таке право на земельну ділянку, необхідну для обслуговування цілісного об’єкту, тобто всього багатоповерхового житлового будинку.

Оформлення прав на таку земельну ділянку здійснюється в порядку встановленому статтями 123, 124 Земельного кодексу України. Відповідно до статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки та прибудинкові території, надаються в постійне користування підприємствам, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватися у користування об’єднанню власників.

Тобто документами, що посвідчують право на земельну ділянку, необхідними для отримання дозволу на початок будівельних робіт по влаштуванню вхідної групи, зокрема, можуть бути:

  • витяг з Державного реєстру прав про зареєстроване право постійного користування на земельну ділянку, видане комунальному підприємству, що здійснює управління (обслуговування) відповідним багатоквартирним житловим будинком;

  • державний акт на право постійного користування земельною ділянкою у випадках оформлення прав до 1 січня 2013 року;

  • свідоцтво на право власності на земельну ділянку, видане об’єднанню співвласників багатоквартирного житлового будинку;

  • договір оренди земельної ділянки між міською радою та таким об’єднанням;

  • державний акт на право власності на земельну ділянку у випадках оформлення прав до 1 січня 2013 року.

Разом з тим, повідомляємо, що, враховуючи практику відсутності правовстановлюючих документів на земельні ділянки під багатоповерховими житловими будинками, окремі міські ради використовують механізм укладання договорів суперфіцію (права користування чужою земельною ділянкою під забудову) або особистого строкового сервітуту на земельну ділянку площею, необхідною безпосередньо для влаштування вхідної групи.

Однак зауважуємо, що такий механізм має ряд недоліків, пов’язаних з складністю оформлення землевпорядної документації та державної реєстрації речових прав.

Посилання на офіційне джерело (сторінка 11)

м. Рівне, Центр надання адміністративних послуг, 2018